O memorial descritivo é um documento fundamental em qualquer obra e, apesar de muitas construtoras e incorporadoras ainda subestimarem o seu valor, ele é obrigatório pela Lei 4.591/64 e se tornou um diferencial competitivo no mercado. Tanto clientes quanto órgãos reguladores reconhecem cada vez mais a relevância de um documento que descreve, de forma detalhada e aprofundada, todos os setores de um empreendimento antes mesmo de seu lançamento.
Neste artigo, você entenderá:
- O que é e por que o memorial descritivo é essencial
- Como ele impacta nas vendas e na credibilidade da construtora
- Quais são os principais tipos de memorial descritivo
- Dicas práticas e atualização constante para garantir a qualidade da obra
Além disso, traremos informações adicionais baseadas nas recomendações da A Arquiteta, ressaltando a importância de seguir as normas técnicas, em especial a NBR 15575, para um projeto seguro e bem estruturado.
1. O que é o Memorial Descritivo?
O memorial descritivo é um documento público, exigido por lei, que detalha todas as especificações e características de um empreendimento imobiliário. Ele deve ser elaborado antes do lançamento da obra e registrado em cartório, descrevendo materiais, acabamentos, processos construtivos, etapas do projeto e demais aspectos técnicos relevantes.
- Fundamentação Legal: Obrigatório pela Lei 4.591/64.
- Objetivo: Ser um “raio-x” completo do que será construído, incluindo marcas e modelos de materiais, fases de construção e padrões de qualidade.
O Desafio da Atualização
Muitas empresas ainda não veem o valor de manter o memorial constantemente atualizado durante a execução da obra. Isso cria falhas no controle de custos, desvios de cronograma e perda de transparência com o cliente. No longo prazo, esses problemas podem resultar em retrabalhos, insatisfação do comprador e até processos judiciais.
2. Por Que o Memorial Descritivo É Tão Importante para as Vendas?
- Exigência Legal e Credibilidade
Além de cumprir a legislação, o memorial descritivo transmite seriedade e confiabilidade ao mercado. Em um cenário onde fraudes e golpes imobiliários são divulgados na mídia, a transparência ajuda a afastar receios comuns, como atraso de obras e uso de materiais de qualidade duvidosa. - Proteção Contra Notícias Negativas
Casos de empresas de fachada e incorporadoras que vendem imóveis na planta sem entregá-los são noticiados com frequência, fazendo com que muitos clientes fiquem inseguros. Um memorial bem elaborado é um sinal de profissionalismo, demonstrando que a construtora ou incorporadora segue padrões claros e tem compromisso com a entrega final. - Transparência que Conquista Clientes
O documento deixa explícito o padrão de acabamento, as marcas de materiais, o cronograma de execução e outras informações que dão segurança ao comprador, sobretudo no financiamento de imóveis. Conforme destacado pelo Procon do Paraná, o cliente pode verificar no memorial “as marcas do material de acabamento e dos equipamentos que serão utilizados na obra”, o que reforça a confiança na construtora. 
3. A Importância do Memorial na Execução da Obra
3.1. Planejamento e Orçamento
Para dar início a qualquer projeto, é necessário ter um orçamento minimamente realista. O memorial descritivo baseia esse orçamento, pois especifica quantidades e tipos de materiais, além de embasar o cronograma físico-financeiro. Sem ele, estimativas financeiras tornam-se imprecisas, aumentando o risco de estouro de custos e atrasos.
3.2. Engenharia de Custos
A engenharia de custos, que visa analisar minuciosamente cada etapa de uma construção para otimizar recursos, depende fortemente dos dados do memorial descritivo. Com ele, é possível projetar necessidades de materiais, mão de obra e prazos, garantindo maior eficiência no canteiro de obras.
3.3. Proteção à Construtora
O memorial descritivo protege a própria construtora, pois registra oficialmente todos os detalhes, reduzindo riscos de ações judiciais por “promessas não cumpridas”. Se houver algum conflito sobre materiais ou acabamentos, a empresa pode recorrer ao documento para comprovar o que foi planejado e executado.
4. O Papel do Memorial Descritivo no Programa Casa Verde e Amarela
Para construtoras que buscam participar de programas habitacionais do Governo Federal, como o Casa Verde e Amarela (antes Minha Casa Minha Vida), o memorial descritivo é essencial. Ele faz parte dos documentos exigidos para aprovação do projeto, garantindo o cumprimento das normas e a seriedade do empreendimento.
5. Principais Tipos de Memorial Descritivo
Embora o princípio seja o mesmo (detalhar a obra), existem variações de memorial de acordo com a natureza do empreendimento. Veja alguns exemplos:
- Residencial: Para casas e apartamentos de uso exclusivamente habitacional.
- Comercial: Voltado a lojas, mercados, restaurantes e outras atividades comerciais.
- Execução de Piscina: Exige um documento próprio, pois as especificações de impermeabilização e estrutura são muito específicas.
- Desmembramento: Quando se divide um lote de terreno em porções menores.
- Unificação: Caso inverso, em que dois ou mais lotes são unificados em um só.
- Residência para Demolição: Detalha procedimentos técnicos para demolição segura.
- Tanque Séptico ou Fossa: Necessário quando não há rede de esgoto disponível.
Importante: Cada tipo de memorial deve obedecer às normas técnicas aplicáveis, principalmente as da ABNT, para garantir a validade legal do documento.
6. Dicas Práticas para Elaborar o Memorial Descritivo
Segundo as orientações da A Arquiteta e a NBR 15575, alguns pontos não podem faltar no seu memorial:
- Identificação Completa da Obra
- Título do projeto (residencial, comercial etc.).
- Localização exata (endereço, número do lote, quadra e coordenadas quando necessário).
- Nome do proprietário ou da empresa responsável, com CNPJ, CREA ou CAU dos profissionais envolvidos.
- Detalhamento por Etapas
- Fundação, alvenaria, hidráulica, elétrica e acabamento.
- Incluir planilhas de custo, relatórios de cálculo estrutural e desenhos complementares.
- Acabamento Especificado
- Marcas, modelos e padrões de qualidade de pisos, revestimentos, louças e metais sanitários.
- Separar acabamentos internos e externos.
- Normas Técnicas Seguidas
- Citar as principais normas da ABNT, como NBR 6118 (estruturas de concreto), NBR 5732 (cimento Portland) e outras que embasam o projeto.
- Premissas Básicas e Objetivos
- Descrever a concepção do projeto, se há preocupações sustentáveis ou critérios estéticos específicos.
- Definir objetivos gerais, como “construir uma residência popular” ou “erguer o prédio mais alto da cidade”.
- Anexos e Ilustrações
- Adicionar mapas, fotografias aéreas (possivelmente captadas por drones), estudos de relevo, relatórios geotécnicos e demais evidências que sustentem o planejamento.
- Atualização Constante
- Caso ocorram imprevistos (chuvas, falta de material, alterações de projeto), registrar tudo no documento. O memorial deve refletir a realidade da obra do início ao fim.
7. Vantagens Claras para o Setor e para a Empresa
- Transparência: Mostra ao cliente que a empresa é séria e que está comprometida com a qualidade dos materiais e prazos.
- Proteção Legal: Resguarda contra ações de má-fé e embargos, já que tudo o que está na obra foi previamente registrado.
- Diferencial Competitivo: Construtoras que apresentam documentos bem elaborados saem na frente na hora de conquistar clientes mais exigentes.
- Possibilidade de Participar em Programas Governamentais: Documento indispensável para financiamentos e obras subsidiadas, como o Casa Verde e Amarela.
- Conformidade Técnica: Atende à NBR 15575 e demais normas, elevando o padrão de desempenho das edificações.
Conclusão
O memorial descritivo é muito mais do que apenas uma formalidade legal. Ele funciona como um guia completo para a obra, impactando planejamento, vendas, controle de custos e, principalmente, a confiança que o público deposita na construtora. Em um mercado cada vez mais competitivo, transmitir profissionalismo e credibilidade é fundamental para assegurar bons negócios e evitar problemas futuros.
Ao elaborar o seu memorial, lembre-se de seguir as normas técnicas, manter o documento atualizado e detalhar cada etapa com transparência. Dessa forma, sua construtora ganha respaldo legal, aumenta as vendas e constrói uma reputação sólida junto aos clientes.
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