Reforma de Apartamento – Como solicitar autorização de obra?

Reforma de Apartamento – Como solicitar autorização de obra?

Reforma em apartamento, quando o assunto temos que conferir as medidas pré e pós-projeto que você precisa conhecer antes de dar início às obras de interiores em condomínios verticais.

Reforma de Apartamento — Procedimento Inicial:

Ao ser contratado para realizar um trabalho de Arquitetura de Interiores em um apartamento, o Arquiteto deve se atentar a 2 procedimentos importantes antes de iniciar o estudo preliminar de Reforma em apartamentos.

Reforma de Apartamento - Como solicitar autorização de obra? Aprenda aqui!
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1. Verificar previamente o método construtivo do edifício.

Adotado pela construtora na concepção do empreendimento, pois é ele que dirá qual o nível de intervenção e modificação que será permitido ser realizado no projeto de intervenções arquitetônicas.

Uma construção com uma estrutura tradicional, o famoso viga e pilar, é o que nos permite realizar projetos de reformas com interferências mais significativas, ao passo que uma construção com alvenaria estrutural não permite nenhuma alteração na configuração original do layout da planta: rasgos parciais, remoção ou movimento de paredes, nada é possível.

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A configuração da planta é a base estrutural do empreendimento.

Não respeitar essa premissa é certeza de que graves acidentes podem acontecer, pois, o prédio pode desabar, como infelizmente já ocorreu alguns anos atrás quando uma reforma sem acompanhamento técnico causou uma grande tragédia em nosso país.

Uma vez identificado o sistema construtivo o segundo passo é:

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2. Solicitar ao proprietário as plantas técnicas do empreendimento.

São nelas que constam a planta baixa com as informações estruturais, incluindo as do item interior, além dos projetos de instalações prediais com as plantas com os pontos elétricos, hidráulica, gás e ar condicionado.

Uma vez em mãos, as informações sejam consideradas no momento da futura elaboração do novo projeto de interferências e também para serem evitados acidentes durante esse tipo de trabalho em reforma em apartamentos.

Os empreendimentos mais jovens disponibilizam de forma fácil essas informações.

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Onde conseguir as plantas técnicas dos empreendimentos?

Através do SAC da construtora ou do Setor Engenharia da construtora; os engenheiros estão sempre disponíveis para fornecer essas informações durante as reformas em apartamentos.

Essas informações também são facilmente encontradas no Manual do Proprietário entregue ao proprietário com a entrega das chaves do empreendimento.

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Medidas pós-projeto para autorização de obra.

Autorização de início de obra reforma em apartamento:

Na arquitetura de edificações, para construir ou reformar, a prefeitura solicita do proprietário a planta de prefeitura, ou seja, o projeto legal.

Até meados de 2014 não havia nenhum controle mais efetivo sobre reformas realizadas em apartamentos. Reformas eram realizadas sem nenhum acompanhamento por parte do síndico.

Atualmente esse controle é regulamentado e determinado pela Nova Legislação de 18 de abril NBR 16280:2014, cujo objetivo é manter a segurança da edificação vertical através de um acompanhamento mais de perto sobre reformas.

Através da autorização de obra de reforma solicitada pelo proprietário do imóvel, (que aproximadamente corresponde a Fase Legal do Projeto de Prefeitura para aprovação de projetos e obras) no condomínio onde se localiza o apartamento.

Essa nova norma é quem determina quais os tipos de serviços que o proprietário poderá realizar em seu apartamento, com ou sem acompanhamento de um técnico especializado.

Exemplos de obras / reformas que NÃO necessitam de acompanhamento:

  • Pintar paredes e forro;
  • Colocar divisórias de gesso e MDF;
  • Substituir fechaduras ou portas;
  • Trocar o piso laminado por outro semelhante.

Em contrapartida, existem serviços que a Norma obriga ao proprietário apresentar um relatório de intervenção em caso de modificações significativas.

Para isso ele deve contratar um responsável técnico que registrará todos os serviços a serem realizados no apartamento na forma de projeto de intervenção ou de reforma, apresentando juntamente o memorial descritivo dos serviços e a RRT do profissional.

Exemplo de algumas das intervenções descritas no memorial de reforma em apartamento.

Reforma de Apartamento - Como solicitar autorização de obra?

Esses serviços ficam registrados no Recolhimento de RRT no caso de interferências de obras na parte Civil, Hidráulicas, Elétrica e de Gás.

Exemplos de reformas/obras que necessitam de RRT:

  • Fazer furos ou buracos nas paredes, lajes, vigas ou pilares;
  • Derrubar uma parede e unificar ambientes;
  • Depositar materiais de construção ou entulhos de obra em excesso, ou instalar equipamentos pesados;
  • Colocar ou tirar portas, janelas e fechamentos;
  • Instalar banheiras ou jardins de inverno, mesmo na sacada ou terraço; — Instalar ou reformar equipamentos de prevenção a combate a incêndio; – Acrescentar ou alterar dutos de fiação elétrica;
  • Reformar o encanamento hidráulico ou de gás;
  • Retirar piso ou revestimento com ferramentas de alto impacto;
  • (Efetuar) instalações de aquecedores de gás;
  • Instalar piso sobre piso existente;
  • Trocar o azulejo sem uso de rompedores ou marteletes;
  • Colocar gesso no teto com uso de pistolas de fixação e pregos, e pinos.

Exemplo de planta de Arquitetura para PROJETO EXECUTIVO DE REFORMA ou INTERFERÊNCIAS ARQUITETÔNICAS

Reforma de Apartamento - Como solicitar autorização de obra? Aprenda aqui!
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A importância da RRT na reforma de apartamento: O que significa e quem pode emitir?

RRT = REGISTRO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA

Reforma de Apartamento - Como solicitar autorização de obra?

Essa permissão de reformar ou autorização de obra só é concedida quando o proprietário, através de um representante legal que deve ser um ARQUITETO devidamente REGISTRADO no CAU-BR (Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil), apresentar um projeto de intervenções técnicas da reforma como o demonstrado acima.

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Assim como nos projetos de prefeitura, os projetos de arquitetura de interiores, como reformas em apartamentos onde existem alterações estruturais do projeto original, DEVEM apresentar a sua RRT.

Estas devem ser apresentadas ao departamento técnico do condomínio onde estão informados todos os tipos de serviços que SERÃO realizados durante a reforma de apartamentos.

O proprietário e/ou arquiteto só poderão dar início as obras de reformas em apartamentos após obter a aprovação, ou liberação do condomínio.

O condomínio ainda pode promover vistorias semanais para conferir a compatibilidade dos serviços listados no projeto de interferências e o memorial descritivo, havendo divergências o síndico pode parar a obra ou ainda multa-la dependendo da gravidade da situação.

Reforma de Apartamento - Como solicitar autorização de obra?
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Caso haja denuncia, o arquiteto ainda pode sofrer penalizações sobre as infrações cometidas.

Saiba mais sobre a Norma no site do CAU em: https://www.caubr.gov.br/?p= 21715

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Luciana Paixão
Luciana Paixãohttps://www.aarquiteta.com.br
Luciana Paixão, arquiteta e instrutora renomada, autora do "Guia Abrangente para Aprovação de Projetos de Prefeituras", é reconhecida desde 2013 no campo da arquitetura. Destacada como Mente Influente pela Revista "Negócios da Comunicação" e premiada por seu trabalho em mídias sociais, Luciana acumula mais de 400.000 seguidores, consolidando sua posição de liderança no setor.