Reforma de Apartamento – Como solicitar autorização de obra?

Reforma em apartamento, quando o assunto temos que conferir as medidas pré e pós-projeto que você precisa conhecer antes de dar início às obras de interiores em condomínios verticais.

Reforma de Apartamento — Procedimento Inicial:

Ao ser contratado para realizar um trabalho de Arquitetura de Interiores em um apartamento, o Arquiteto deve se atentar a 2 procedimentos importantes antes de iniciar o estudo preliminar de Reforma em apartamentos.

1. Verificar previamente o método construtivo do edifício.

Adotado pela construtora na concepção do empreendimento, pois é ele que dirá qual o nível de intervenção e modificação que será permitido ser realizado no projeto de intervenções arquitetônicas.

Uma construção com uma estrutura tradicional, o famoso viga e pilar, é o que nos permite realizar projetos de reformas com interferências mais significativas, ao passo que uma construção com alvenaria estrutural não permite nenhuma alteração na configuração original do layout da planta: rasgos parciais, remoção ou movimento de paredes, nada é possível.

A configuração da planta é a base estrutural do empreendimento.

Não respeitar essa premissa é certeza de que graves acidentes podem acontecer, pois, o prédio pode desabar, como infelizmente já ocorreu alguns anos atrás quando uma reforma sem acompanhamento técnico causou uma grande tragédia em nosso país.

Uma vez identificado o sistema construtivo o segundo passo é:

2. Solicitar ao proprietário as plantas técnicas do empreendimento.

São nelas que constam a planta baixa com as informações estruturais, incluindo as do item interior, além dos projetos de instalações prediais com as plantas com os pontos elétricos, hidráulica, gás e ar condicionado.

Uma vez em mãos, as informações sejam consideradas no momento da futura elaboração do novo projeto de interferências e também para serem evitados acidentes durante esse tipo de trabalho em reforma em apartamentos.

Os empreendimentos mais jovens disponibilizam de forma fácil essas informações.

Onde conseguir as plantas técnicas dos empreendimentos?

Através do SAC da construtora ou do Setor Engenharia da construtora; os engenheiros estão sempre disponíveis para fornecer essas informações durante as reformas em apartamentos.

Essas informações também são facilmente encontradas no Manual do Proprietário entregue ao proprietário com a entrega das chaves do empreendimento.

Medidas pós-projeto para autorização de obra.

Autorização de início de obra reforma em apartamento:

Na arquitetura de edificações, para construir ou reformar, a prefeitura solicita do proprietário a planta de prefeitura, ou seja, o projeto legal.

Até meados de 2014 não havia nenhum controle mais efetivo sobre reformas realizadas em apartamentos. Reformas eram realizadas sem nenhum acompanhamento por parte do síndico.

Atualmente esse controle é regulamentado e determinado pela Nova Legislação de 18 de abril NBR 16280:2014, cujo objetivo é manter a segurança da edificação vertical através de um acompanhamento mais de perto sobre reformas.

Através da autorização de obra de reforma solicitada pelo proprietário do imóvel, (que aproximadamente corresponde a Fase Legal do Projeto de Prefeitura para aprovação de projetos e obras) no condomínio onde se localiza o apartamento.

Essa nova norma é quem determina quais os tipos de serviços que o proprietário poderá realizar em seu apartamento, com ou sem acompanhamento de um técnico especializado.

Exemplos de obras / reformas que NÃO necessitam de acompanhamento:

• Pintar paredes e forro;
• Colocar divisórias de gesso e MDF;
• Substituir fechaduras ou portas;
• Trocar o piso laminado por outro semelhante.

Em contrapartida, existem serviços que a Norma obriga ao proprietário apresentar um relatório de intervenção em caso de modificações significativas.

Para isso ele deve contratar um responsável técnico que registrará todos os serviços a serem realizados no apartamento na forma de projeto de intervenção ou de reforma, apresentando juntamente o memorial descritivo dos serviços e a RRT do profissional.

Exemplo de algumas das intervenções descritas no memorial de reforma em apartamento.

Esses serviços ficam registrados no Recolhimento de RRT no caso de interferências de obras na parte Civil, Hidráulicas, Elétrica e de Gás.

Exemplos de reformas/obras que necessitam de RRT:

• Fazer furos ou buracos nas paredes, lajes, vigas ou pilares;
• Derrubar uma parede e unificar ambientes;
• Depositar materiais de construção ou entulhos de obra em excesso, ou instalar equipamentos pesados;
• Colocar ou tirar portas, janelas e fechamentos;
• Instalar banheiras ou jardins de inverno, mesmo na sacada ou terraço; — Instalar ou reformar equipamentos de prevenção a combate a incêndio; – Acrescentar ou alterar dutos de fiação elétrica;
• Reformar o encanamento hidráulico ou de gás;
• Retirar piso ou revestimento com ferramentas de alto impacto;
• (Efetuar) instalações de aquecedores de gás;
• Instalar piso sobre piso existente;
• Trocar o azulejo sem uso de rompedores ou marteletes;
• Colocar gesso no teto com uso de pistolas de fixação e pregos, e pinos.

Exemplo de planta de Arquitetura para PROJETO EXECUTIVO DE REFORMA ou INTERFERÊNCIAS ARQUITETÔNICAS

A importância da RRT na reforma de apartamento: O que significa e quem pode emitir?

RRT = REGISTRO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA

Essa permissão de reformar ou autorização de obra só é concedida quando o proprietário, através de um representante legal que deve ser um ARQUITETO devidamente REGISTRADO no CAU-BR (Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil), apresentar um projeto de intervenções técnicas da reforma como o demonstrado acima.

Assim como nos projetos de prefeitura, os projetos de arquitetura de interiores, como reformas em apartamentos onde existem alterações estruturais do projeto original, DEVEM apresentar a sua RRT.

Estas devem ser apresentadas ao departamento técnico do condomínio onde estão informados todos os tipos de serviços que SERÃO realizados durante a reforma de apartamentos.

O proprietário e/ou arquiteto só poderão dar início as obras de reformas em apartamentos após obter a aprovação, ou liberação do condomínio.

O condomínio ainda pode promover vistorias semanais para conferir a compatibilidade dos serviços listados no projeto de interferências e o memorial descritivo, havendo divergências o síndico pode parar a obra ou ainda multa-la dependendo da gravidade da situação.

Caso haja denuncia, o arquiteto ainda pode sofrer penalizações sobre as infrações cometidas.

Saiba mais sobre a Norma no site do CAU em: https://www.caubr.gov.br/?p= 21715

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