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Autorização de obra para reforma de apartamentos

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Autorização de Obra

Confira as medidas pré e pós-projeto que você precisa conhecer antes de dar início às obras de reforma em arquitetura de interiores para condomínios verticais. São medidas para autorização de obra para reforma de apartamentos.

Medidas pré-projeto para autorização de obra

Ao ser contratado para realizar um trabalho de Arquitetura de Interiores em um apartamento, o arquiteto deve se atentar a 2 procedimentos importantes antes de iniciar o estudo preliminar.

1. Verificar previamente o método construtivo do edifício adotado pela construtora na concepção do empreendimento, pois é ele que vai dizer qual o nível de intervenção e modificação que será permitido ser realizado no projeto de intervenções arquitetônicas.

Uma construção com uma estrutura tradicional, o famoso viga e pilar, é o que nos permite realizar projetos de reformas com interferências mais significativas, ao passo que uma construção com alvenaria estrutural não permite nenhuma alteração na configuração original do layout da planta: rasgos parciais, remoção ou movimento de paredes, nada é possível.

A configuração da planta é a base estrutural do empreendimento. Não respeitar essa premissa é certeza de que graves acidentes podem acontecer, pois o prédio pode vir a desabar, como infelizmente já ocorreu alguns anos atrás quando uma reforma sem acompanhamento técnico causou uma grande tragédia em nosso país.

Uma vez identificado o sistema construtivo o segundo passo é:

2. Solicitar ao proprietário as plantas técnicas do empreendimento, onde constam a planta baixa com as informações estruturais, incluindo as do item interior, além dos projetos de instalações prediais com as plantas com os pontos elétricos, hidráulica, gás e ar condicionado, para que, uma vez em mãos, as informações sejam levadas em consideração no momento da futura elaboração do novo projeto de interferências e também para que sejam evitados acidentes.

Os empreendimentos mais jovens disponibilizam de forma fácil essas informações.

Onde conseguir as plantas técnicas dos empreendimentos?

Através do SAC da construtora ou do Setor Engenharia da construtora; os engenheiros estão sempre disponíveis para fornecer essas informações.

Essas informações também são facilmente encontradas no Manual do Proprietário que é entregue ao proprietário junto com a entrega das chaves do empreendimento.

 

Medidas pós-projeto para autorização de obra

Autorização de início de obra

Na arquitetura de edificações, para construir ou reformar, a prefeitura solicita do proprietário a planta de prefeitura, ou seja, o projeto legal.

Até meados de 2014 não havia nenhum controle mais efetivo sobre reformas realizadas em apartamentos. Reformas eram realizadas sem nenhum acompanhamento por parte do síndico.

Atualmente esse controle é regulamentado e determinado pela Nova Legislação de 18 de abril NBR 16280:2014, que tem como objetivo manter a segurança da edificação vertical através de um acompanhamento mais de perto sobre reformas, através da autorização de obra de reforma solicitada pelo proprietário do imóvel, (que mais ou menos corresponde a Fase Legal do Projeto de Prefeitura para aprovação de projetos e obras) no condomínio onde se localiza o apartamento.

Essa nova norma é quem determina quais os tipos de serviços que o proprietário poderá realizar em seu apartamento, com ou sem acompanhamento de um técnico especializado.

Exemplos de obras / reformas que NÃO necessitam de acompanhamento

  • Pintar paredes e forro;
  • Colocar divisórias de gesso e MDF;
  • Substituir fechaduras ou portas;
  • Trocar o piso laminado por outro semelhante.

Em contra partida existem serviços que a Norma obriga ao proprietário apresentar um relatório de intervenção em caso de modificações significativas. Para isso ele deve contratar um responsável técnico que vai registrar todos os serviços a serem realizados no apartamento na forma de projeto de intervenção ou de reforma, apresentando juntamente o memorial descritivo dos serviços e a RRT do profissional.

Exemplo de algumas das intervenções descritas no memorial

autorizacao-de-obra-memorial-descritivo

Esses serviços ficam registrados no Recolhimento de RRT no caso de interferências de obras na parte Civil, Hidráulicas, Elétrica e de Gás.

Exemplos de reformas/obras que necessitam de RRT

  • Fazer furos ou buracos nas paredes, lajes, vigas ou pilares;
  • Derrubar uma parede e unificar ambientes;
  • Depositar materiais de construção ou entulhos de obra em excesso ou instalar equipamentos pesados;
  • Colocar ou tirar portas, janelas e fechamentos;
  • Instalar banheiras ou jardins de inverno, mesmo na sacada ou terraço; – Instalar ou reformar equipamentos de prevenção a combate a incêndio; – Acrescentar ou alterar dutos de fiação elétrica;
  • Reformar o encanamento hidráulico ou de gás;
  • Retirar piso ou revestimento com ferramentas de alto impacto;
  • Fazer instalações de aquecedores de gás;
  • Instalar piso sobre piso existente;
  • Trocar o azulejo sem uso de rompedores ou marteletes;
  • Colocar gesso no teto com uso de pistolas de fixação e pregos e pinos.

Exemplo de planta de Arquitetura para PROJETO EXECUTIVO DE REFORMA ou INTERFERÊNCIAS ARQUITETÔNICAS

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A importância da RRT: O que significa e quem pode emitir?

RRT = REGISTRO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA

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Essa permissão de reformar ou autorização de obra só é concedida quando o proprietário, através de um representante legal que deve ser um ARQUITETO devidamente REGISTRADO no CAU-BR (Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil), apresentar um projeto de intervenções técnicas da reforma como o demonstrado acima.

 

Assim como nos projetos de prefeitura, os projetos de arquitetura de interiores, onde existem alterações estruturais do projeto original, DEVEM apresentar a sua RRT.

Estas devem ser apresentadas ao departamento técnico do condomínio onde estão informados todos os tipos de serviços que SERÃO realizados na reforma. O proprietário e/ou arquiteto só poderão dar início a obra de reforma depois de obter a aprovação ou liberação do condomínio.

O condomínio ainda pode promover vistorias semanais para conferir a compatibilidade dos serviços listados no projeto de interferências e o memorial descritivo, havendo divergências o sindico pode parar a obra ou ainda multa-la dependendo da gravidade da situação.

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Caso haja denuncia, o arquiteto ainda pode sofrer penalizações sobre as infrações cometidas.

Saiba mais sobre a Norma no site do CAU em: http://www.caubr.gov.br/?p= 21715